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Kosten und Steuern beim Immobilienkauf in Spanien

Überblick über Immobilienerwerb in Spanien durch einen in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtigen Bürger

Kosten und Steuern beim Immobilienkauf

Die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde ist neben der eigentlichen Kaufpreiszahlung noch mit einigen anderen Kosten und Steuern verbunden. Dies ist das Honorar des Notars, die Gebühren des Eigentumsregisters für die Eintragung der notariellen Urkunde, sowie einmalige und wiederkehrende Steuern.

1. Notargebühren, Gebühren des Eigentumsregisters, Kosten Geschäftsbesorgung

An einigen Kaufpreisbeispielen stellen wir Ihnen die Kosten dar. Es handelt sich dabei um Erfahrungswerte, die bei jedem einzelnen Kauf speziell nachgefragt werden müssen. Alle Beträge in Euro.

2. Einmalige Besteuerung beim Kauf /Verkauf

Der Erwerb bzw. der Verkauf einer Immobilie in Spanien ist mit einmaligen steuerlichen Nebenkosten verbunden. Dies sind u.a.:

2.1 Umsatzsteuer (Impuesto sobre el Valor anadido, IVA)

Immobilienkäufe werden entweder mit der Umsatzsteuer oder mit der Grunderwerbssteuer
besteuert. Verkäufe, die von Gewerbetreibenden und Handelsgesellschaften
vorgenommen werden, die sich dem Vertrieb, des Städtebaus, des Bauhandwerks
und der Renovierung von Immobilien widmen, sind bei städtischen
Immobilien der Umsatzsteuer unterworfen.
Beim Verkauf von neuen Wohnungen und Eigentumswohnungen beträgt der
Steuersatz 7%. Andere Objekte wie Geschäftslokale und Grundstücke werden
mit 16% versteuert.

2.2. Verkehrs- bzw. Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones

Patrimoniales)

Diese einmalige Steuer, erfasst jede entgeltliche Übertragung von Immobilien, wenn eine Umsatzsteuerpflicht nicht besteht. Sie ist mit der deutschen Grunderwerbssteuer vergleichbar. Bei dem Erwerb von Immobilien auf den Balearen beträgt der Steuersatz seit dem 01.01.2000 7 % (sieben Prozent) des notariell beurkundeten Kaufpreises. Die Steuer ist innerhalb von dreißig Tagen nach Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde fällig.

 (Preise in Euro)

2.3. Wertzuwachssteuer (Impuesto Municipal sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)

Die Wertzuwachssteuer - Plusvalía Municipal – ist eine von den Gemeinden erhobene Steuer. Sie findet ihre gesetzliche Regelung in den Artikeln 105 bis 111 des Gesetzes 39/1988, vom 28.12. 1988, dieses Gesetz regelt die Erhebung der lokalen, gemeindlichen Steuern. Besteuert wird der Wertzuwachs von Grund und Boden in der jeweiligen Gemeinde, wobei der Zeitraum seit dem letzten Eigentumswechsel der Immobilie gilt. Die Steuerhöhe hängt ab von dem Bodenwert (Valor del Terreno), der Dauer des Besitzes und der Einwohnerzahl der Gemeinde, wo die Immobilie belegen ist. Die Gemeinden setzen innerhalb des gesetzlichen Rahmens die jeweiligen Werttabellen selbst fest. Die Wertsteigerung (ausgehend von den gesetzlichen Höchstsätzen) berechnet sich gem. Art. 108 des Gesetzes 39/1988 nach der folgenden Tabelle. Beachtung finden nur volle Jahre und bis zu einem maximalen Zeitraum von 20 Jahren. In der folgenden Tabelle sind die gesetzlichen Höchstprozentsätze dargestellt. Die Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis oder der evtl. höhere Katasterwert. Die Steuerschuld errechnet sich durch Anwendung der folgenden Tabelle. Die gesetzlich vorgeschriebenen Höchstsätze sind:

Die Steuerschuld errechnet sich durch Anwendung der folgenden Tabelle. Die gesetzlich vorgeschriebenen Höchstsatze sind:

Je länger der Verkäufer die Immobilie in seinem Besitz hatte, desto höher fälltgrundsätzlich die Wertzuwachssteuer aus. Wird eine Immobilie noch im ersten Jahr weiterverkauft, so fällt r keine Wertzuwachssteuer an. Die Zahlung dieser Steuer obliegt gemäß Art. 102 des Gesetzes 39/1988 grundsätzlich dem Verkäufer. Es wird in der Praxis doch sehr häufig versucht diese auf den Käufer abzuwälzen. Die Steuer ist innerhalb von 30 Tagen ab der notariellen Beurkundung zu zahlen.

3. Einkommensteuer beim Verkauf einer Immobilie

Die Einkommensteuer erfasst ebenfalls den Verkauf einer Immobilie. Zum Verständnis sind einige Vorbemerkungen notwendig:

Wie auch in Deutschland unterscheidet das spanische Einkommenssteuergesetz zwischen der unbeschränkten und der beschränkten Steuerpflicht. Aus steuerrechtlicher Sicht ist ein Resident in Spanien ansässig und damit unbeschränkt, d.h. mit seinem gesamten Welteinkommen, steuerpflichtig. Weitere Indizien für die unbeschränkte Steuerpflicht sind:

• Mehr als 183 Tage Aufenthalt in Spanien
• Der wirtschaftliche Schwerpunkt sich in Spanien befindet

• Wenn der Ehepartner bzw. die unterhaltspflichtigen Kinder in Spanien zur Schule gehen.

Die beschränkte und unbeschränkte Steuerpflicht wirken sich unterschiedlich bei dem Verkauf von Immobilien aus. Denn im Gegensatz zu Deutschland ist die private Veräußerung von Immobilien in Spanien grundsätzlich zu versteuern.

3.1 Beschränkte Steuerpflicht

Wer in Spanien beschränkt steuerpflichtig ist, unterliegt mit seinen in Spanien erzielten Einnahmen der Besteuerung gemäß dem Gesetz 41/1998, vom 9. Dezember, Gesetz über die Einkommenssteuer von Nichtansässigen und Steuernormen. Dieses Gesetz ist mit der Verordnung 46/02 vom 18. Dezember 2002, wirksam ab 1. Januar 2003 nochmals geändert worden. Ist der Verkäufer von spanischem Grundeigentum beschränkt steuerpflichtig, so unterliegt er bezüglich der Differenz zwischen dem damaligen Kaufpreis und dem jetzigen Verkaufspreis einer einheitlichen Besteuerung von 35 %. Für die 35%ige Steuerpflicht des nicht residenten Verkäufers auf den Verkaufsgewinn haftet der Käufer mit seiner erworbenen Immobilie gesetzlich mit 5 % des beurkundeten Kaufpreises gegenüber dem Finanzamt. Deshalb sollte der Käufer diesen Betrag einbehalten und ihn eigenhändig an das Finanzamt abführen. Bei dieser Zahlung handelt es sich um eine Vorauszahlung auf die Einkommenssteuer des Verkäufers. Durch diese gesetzliche Regelung möchte der spanische
Fiskus vermeiden, dass Steuerausländer ihre Immobilie in Spanien verkaufen und das Land ohne Zahlung der gesetzlichen Steuern verlassen. Diese Pflicht besteht nicht, wenn sich die Immobilie am 31.12.1996 bereits länger als 10 Jahre im Eigentum des Verkäufers befand und während dieser Zeit keine Wertverbesserungen vorgenommen wurden. Die Regelung findet ebenfalls keine Anwendung, wenn die Immobilie im Besitz einer spanischen Kapitalgesellschaft (z.B. S.L. oder S.A.) ist. Die Steuer ist innerhalb von 30 Tagen ab Beurkundungstermin des Verkaufsvertrages an das Finanzamt abzuführen.

3.2. Unbeschränkte Steuerpflicht

Die Besteuerung des Veräußerungsgewinnes eines in Spanien unbeschränkt steuerpflichtigen Verkäufers lässt sich nicht mit Pauschalen Steuersätzen beschreiben, da der Veräußerungsgewinn innerhalb der Einkommenssteuererklärung berechnet wird. Hier wird sowohl ein staatlicher Steuersatz, als auch ein Steuertarif der jeweiligen autonomen Region angewendet. Wenn diesbezüglich nähere Angaben benötigt werden, fordern Sie bitte bei uns die entsprechende Ausarbeitung „Änderungen des Einkommensteuerrechts durch die Verordnung 46/02 vom 18. Dezember 2002“ an. Es gilt das „Welteinkommensprinzip“

4. Jährlich anfallende Steuern und Abgaben

Auch der Besitz einer spanischen Immobilie, sei es auch für ein ausschließlich privat genutztes Objekt, ist mit verschiedenen jährlichen Steuerpflichten verbunden.

4.1. Einkommenssteuer

Jeder beschränkt Steuerpflichtige einer Immobilie in Spanien ist verpflichtet, jährlich eine Einkommensteuererklärung abzugeben. Im Rahmen dieser Einkommenssteuererklärung (Ley del impuesto sobre la renta de personas físicas) wird die selbst genutzte Immobilie besteuert, die nicht als erster Wohnsitz dient (ansonsten wäre der Steuerpflichtige unbeschränkt steuerpflichtig). Die Eigennutzung wird steuerlich als fiktive Mieteinnahme bewertet. Es wird ein fiktiver Nutzungswert von 2 % des Katasterwertes (bzw. 1,1 %, wenn der Katasterwert nach dem 01.01.1994 neu festgesetzt wurde) zugrunde gelegt. Von dieser Bemessungsgrundlage sind 25 % Einkommenssteuer abzuführen. Derzeitig liegen die Katasterwerte weit unter dem Marktwert der Immobilie, teilweise beträgt der Katasterwert lediglich 1/3 des tatsächlichen Wertes. Diese Werte sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich und werden fast im Halbjahreszeitraum geändert.

Beispiel:

Eine Immobilie hat einen Katasterwert von 100.000,- €. Die letzte Aktualisierung erfolgte vor 1994. Der fiktive Nutzungswert beträgt 2 % von 100.000,00 € und damit beträgt der zu versteuernde Betrag 2.000,00 €. Auf diesen Betrag sind 25% Einkommenssteuer zu zahlen, somit 500, 00 €.

Beispiel:

Bei derselben Immobilie wurde 1995 eine Aktualisierung des Katasterwertes vorgenommen. Der neue Wert beträgt nunmehr 125.000,-€. Der fiktive Nutzungswert beträgt somit 1,1 % von 125.000,00 € und damit beträgt die Bemessungsgrundlage 1.375,00 €. Auf diesen Betrag sind 25% Einkommenssteuer zu zahlen, somit 343,75 €.

Beispiel:

Herr A aus Düsseldorf hat sich 1999 ein Baugrundstück gekauft, um sein Ferienhaus darauf zu errichten. Beim Antrag auf Baugenehmigung hat er u. a. bei der Baubehörde den vorgeschriebenen Kostenvoranschlag in Höhe von 120.000,00 € abgegeben. Während der Bauphase entschließt sich Herr A, aufwendiger als in dem Kostenvoranschlag angegeben zu bauen. Die tatsächlichen Baukosten betragen nunmehr 220.000 €. Herr A beantragt bei der zuständigen Gemeinde ordnungsgemäß die Bauabnahme, welche Ihm auch anstandslos erteilt wird. Einige Wochen später erhält er jedoch eine behördliche Mitteilung in spanischer Sprache, worin Ihm mitgeteilt wird, dass der Katasterwert für den Neubau auf 200.000,-€ festgesetzt wurde. Herr A war irrtümlich davon ausgegangen, dass sein damals abgegebener Kostenvoranschlag Grundlage des Katasterwertes sein würde. Der fiktive Nutzungswert beträgt und damit der zu versteuernde Betrag beläuft sich auf 2.200,-€. Auf diesen Betrag sind 25% Einkommenssteuer zu zahlen, also 550,-€. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass eine spanische S.L. nicht dieser Besteuerung unterliegt. Sie zahlt Körperschaftssteuer (Impuesto Sociedades). Und Körperschaftssteuer fällt ausschließlich bei Gewinn an. Somit ist bei einer entsprechenden Steuergestaltung keine Vermögen– bzw. Körperschaftsteuer zu zahlen.

4.2. Vermögenssteuer (Impuesto sobre Patrimonio)

Das Eigentum an jeglicher Art von Vermögenswerten und Rechten mit wirtschaftlichem Wert unterliegen in Spanien der Vermögenssteuer. Beschränkt steuerpflichtige Personen, die in Spanien ausschließlich eine Immobilie besitzen und deshalb beschränkt Steuerpflichtig sind, unterliegen der Pflicht zur Abgabe einer Vermögenssteuererklärung. Die Vermögenssteuererklärung wird zusammen mit der Einkommenssteuer abgegeben. Der Steuersatz liegt zwischen 0,2% (bis zu einem Vermögen von 163.848,-€) und 2,5 % (ab einem Vermögen von 10.486.000,-€). Bereits bei einem Vermögen von 165.000,-€ beträgt der Steuersatz 0,5 %. Bemessungsgrundlage ist der tatsächliche Wert (oftmals wird irrtümlich vom Katasterwert gesprochen). In der Praxis ist daher von dem in der Kaufurkunde angegebenen Kaufpreis auszugehen. Für eine Immobilie mit einem Wert (Kaufpreis) von 200.000,-€ beträgt der Steuersatz 0,5%. Es sind folglich 1.000,- € Vermögenssteuer zu zahlen. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass eine spanische S.L.dieser Besteuerung nicht unterliegt (s. o.). Sie zahlt ausschließlich Körperschaftssteuer (Impuesto Sociedades). Ist die Immobilie mit einer Hypothek belastet, so ist die Belastung bei Berechnung der Bemessungsgrundlage in Abzug zu bringen.

4.3. Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Die gemeindliche Grundsteuer, welche auch I.B.I. genannt und auf der Grundlage des Katasterwertes berechnet wird, ist jährlich bei der Gemeindeverwaltung (Ayuntamiento) zu zahlen. Auf dem IBI-Steuerbescheid erscheint auch der von dem von der Gemeinde festgelegten Katasterwert der Immobilie.

In der Gemeine Calviá (Südwesten) z.B. liegt dieser Steuersatz im Jahr 2000 bei 0,715 % auf den Katasterwert. Dabei ist zu beachten, dass in Spanien eine Revision des Katasterwertes nur alle 10 Jahre vorgesehen ist und diese Werte im Durchschnitt 1/3 des tatsächlichen Wertes betragen. Stichtag ist der 31.12. eines jeden Jahres.

5. Grundsätzliche Anmerkungen

In Spanien ist das Steuersystem doch in einigen Teilen anders als in Deutschland. Ein wesentlicher Unterschied besteht u. a. darin, dass Sie in Spanien die Steuererklärung ohne Aufforderung, da man nicht aufgefordert wird, fristgerecht abgeben müssen. Die Steuerveranlagung – wie in Deutschland üblich – gibt es nicht. Sie haben die Erklärung abzugeben und zu bezahlen. Eine Benachrichtigung oder eine Mitteilung gibt es seitens der Finanzämter nicht. Fristversäumnisse werden grundsätzlich mit 20 % Strafe belegt.

Haben Sie ausschließlich eine Selbstgenutzte Immobilie in Spanien, brauchen Sie diese nicht in Ihrer Einkommensteuererklärung in Deutschland anzugeben. Beachten Sie aber bitte die Besonderheiten im Erbschaftssteuerfall.

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Wir haben hier nur einige Grundzüge über die anfallenden Steuern und Abgaben zusammengefasst. Diese Mandanteninformation dient ausschließlich zu Informationszwecken. Für den Inhalt der Mandanteninformation können wir keine Haftung übernehmen. Die genutzten Informationsquellen, welche wir als zuverlässig erachten, ändern sich täglich durch Rechtsprechung auf europäischer, landesspezifischer und/oder regionaler Entscheidungen. Weiterhin kann der Transfer mit elektronischen Medien Änderungen hervorrufen. Wir können deshalb keine Zusicherung oder Garantien für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Ausgewogenheit abgeben und auch keine diesbezügliche Haftung oder Verantwortung übernehmen. Jede Entscheidung bedarf vertiefender und fallbezogener Aufbereitung und Beratung und sollte nicht alleine aufgrund dieses Dokumentes erfolgen.

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