Autor: RA Manuel Cerdó Haitz

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Steuerliche Vorteile:

Der Erwerb von Immobilien mittels Vermögensgesellschaften

Neue gesetzliche Regelung

Seit dem 01. Januar 2003 berücksichtigt und reguliert die spanische Steuergesetzgebung eine neue Art von Gesellschaften: Die Vermögensgesellschaften (Sociedades patrimoniniales).

Es handelt sich um eine Sonderregelung, die wichtige Neuerungen aus steuerlicher Sicht offeriert. In Anbetracht der Komplexität des Themas versuchen wir in diesem Artikel in zusammenfassender Weise, zunächst den wesentlichen Inhalt der Vermögensgesellschaften und weiterhin die steuerlichen Vorteile, die genannte Sonderregelung all den Personen bietet, die am Erwerb einer Immobilie mittels einer Vermögensgesellschaft interessiert sind, zu analysieren.

Was ist eine Vermögensgesellschaft?

Der Artikel 75 des „LIS“ (Ley de Impuesto de Sociedades - Gesetz der Besteuerung von Gesellschaften) definiert die erforderlichen Umstände, damit eine Gesellschaft als Vermögensgesellschaft betrachtet wird. Genannte Umstände oder Bedingungen sind zwei:

1. Dass mehr als die Hälfte ihrer Aktiva mittels Werten gebildet ist oder, dass mehr als die Hälfte ihrer Aktiva nicht an wirtschaftliche Aktivitäten zweckgebunden ist.
   
   Als Werte verstehen sich alle Arten von Beteiligungen an anderen Gesellschaften oder Firmen, Börsenaktien, Obligationen, Schuldverschreibungen, öffentliche Schuldver-chreibungen, etc.
   
   Unter wirtschaftlichen Aktivitäten sind unternehmerische oder berufliche Aktivitäten zu verstehen. Es ist wichtig aufzuzeigen, dass gemäß der gültigen Gesetzgebung die Vermietung von Immobilien oder deren Verkauf mittels einer Gesellschaft nicht als Abwicklung einer wirtschaftlichen Aktivität betrachtet wird, es sei denn, dass bezeichnete Gesellschaft mindestens ein Geschäftslokal unterhält, das ausschließlich zur Abwicklung der Geschäftsaktivitäten dient, und dass sie gleichzeitig mindestens einen Angestellten in Vollbeschäftigung unter Vertrag hat, dessen Aufgabe die Ab-wicklung genannter Aktivitäten ist.
   
   
2. Dass mehr als 50% des Gesellschaftskapitals in direkter oder indirekter Form zehn oder weniger Gesellschaftern oder Familienmitgliedern gehört, in dem Sinne, dass dieses von einer Person und weiteren Personen, die mit dieser in direkter oder Seitenlinie bis zum einschließlich vierten Grad, verwandt sind, gebildet wird.

Die vorher unter 1. und 2. genannten Umstände müssen während mehr als neunzig Tagen des Geschäftsjahres zutreffend sein.

Die Gesellschaften, in denen die Gesamtheit der Gesellschafter juristische Personen – jedoch keine Vermögensgesellschaften - sind, werden nicht als Vermögensgesellschaften betrachtet sowie die, in denen eine juristische Person öffentlichen Rechts Inhaber von mehr als 50% des Gesellschaftskapitals ist.

Aus dem vorher Dargelegten ist zu entnehmen, dass keine Beschränkung im Hinblick darauf existiert, dass einer oder mehrere Gesellschafter genannter Gesellschaft nicht ansässig in Spanien sein können; und es ist genau dieser Umstand, zusammen mit der steuerlichen Sonderverordnung für Vermögensgesellschaften, der für alle nicht Ansässigen, die eine Immobilie in Spanien erwerben wollen, von Interesse ist.

Die Besteuerungsgrundlagen

Die Gründung einer Vermögensgesellschaft unter der gewünschten Handelsform (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Aktiengesellschaft, etc.) bietet wichtige steuerliche Vorteile, die da wären:

Die Besteuerungsgrundlage unterteilt sich in zwei Bereiche:

Den generellen Teil, bestehend aus dem Positivsaldo aller durch die Gesellschaft erhaltener Erträge, ausgenommen die, die Teil des Sonderteils sind.

Den Sonderteil, bestehend aus dem Positivsaldo der Vermögensgewinne und –verluste, die im Falle der Übertragung von Vermögenselementen (z.B. Immobilien oder Aktien)), erzielt in mehr als einem Jahr, zum Ausdruck gebracht werden.

Anstatt einem einzigen Steuersatz, wie bei den normalen Gesellschaften (35 %), erfolgt die Anwendung von zwei Steuersätzen oder –tarifen:

•  ein Sondersteuersatz von 15 %, anwendbar einzig für die Vermögenszuwächse, die über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr erzielt wurden.

•  ein anderer genereller Steuersatz von 40 % für den Rest der Erträge und Vermögenszuwächse, die über einen Zeitraum von weniger als einem Jahr erzielt wurden.

Daher ist der Vermögenszuwachs oder –gewinn, der sich aus dem Verkauf einer Immobilie seitens einer Vermögensgesellschaft nach mehr als einem Jahr ihres Erwerbs ergibt, zum Sondersteuersatz von 15 % zu versteuern und nicht zum generellen Steuersatz von 35 %, anwendbar für die übrigen Gesellschaften.

An dieser Stelle lohnt es sich ebenfalls zu erinnern, dass die Vermögenszuwächse aus der Übertragung von einer Immobilie seitens eines nicht Ansässigen (natürliche Person) oder einer anderen Gesellschaft als eine Vermögensgesellschaft mit 35 % versteuert werden.

Zu praktischen Zwecken und im Hinblick darauf, dass es sich bei der Mehrheit der Fälle um die eigenen Gesellschafter der Vermögensgesellschaft handelt, die periodisch die Immobilie bewohnen, wird, um Probleme bei einer Finanzinspektion zu umgehen, gewöhnlich ein Mietvertrag zwischen der Gesellschaft und dem / den Gesellschafter/n geschlossen.

Um die Zahlung der Gesellschaftssteuer zu vermeiden, wird eine Miete kalkuliert, deren Betrag, nach Abzug der Kosten, keinen Gewinn für die Gesellschaft mit sich bringt. Dies bedeutet, dass vor Kalkulation der Miete ein fiktiver Jahresabschluss des Geschäftsjahres erstellt wird, in dem alle vorgesehenen jährlichen Kosten berücksichtigt sind, wie: Abschreibung der Immobilie (bis zu 3 % jährlich), Grundsteuer, Müllabfuhrgebühren, Finanzierungskosten, Honorare von Rechtsanwälten, Steuerberatern oder anderen Fachleuten, Instandhaltungskosten, etc. In jedem Fall hat die Steuerbehörde das Recht zu prüfen, ob die Miete dem Marktwert angepasst ist.

Aufteilung der Gewinne

Was die Aufteilung der Dividenden und Gewinnanteile betrifft, ist zu unterscheiden, ob der Gesellschafter, der diese erhält, ist:

1. ansässige natürliche Person (Resident)
2. ansässige juristische Person
3. nicht ansässige Person mit ständiger Betriebsstätte (Nicht-Resident)
4. nicht ansässige Person ohne ständiger Betriebsstätte (Nicht-Resident)

1. Sofern der Gesellschafter eine natürliche ansässige Person (Resident) ist, unterliegt die Aufteilung von Dividenden oder Gewinnanteilen keiner Besteuerung.
   
2. Sofern der Gesellschafter eine juristische Person oder ansässige Gesellschaft ist, gibt die Aufteilung der Dividenden oder Gewinnanteile Berechtigung zum Abzug aufgrund Doppelbesteuerung der Dividenden (Abzug von 50 %) in den im Artikel 28.01. des LIS dargelegten Bedingungen.
   
3. Handelt es sich um eine nicht ansässige Person (Nicht-Resident) mit ständiger Betriebsstätte werden die Gewinne in jedem Fall in die Besteuerungsgrundlage integriert und geben Berechtigung zum Abzug aufgrund Doppelbesteuerung der Dividenden (Abzug von 50 %), in den im Artikel 28.01. des LIS dargelegten Bedingungen.
   
4. Handelt es sich um eine nicht ansässige Person (Nicht-Resident) ohne ständige Betriebsstätte (der gewöhnlichste Fall) sind die generellen Normen der nicht ansässigen Personen anwendbar oder, gegebenenfalls, die des entsprechenden internationalen Abkommens zur Vermeidung der Doppelbesteuerung.

Immobilienerwerb

Der Erwerb und der Besitz einer Immobilie mittels einer Vermögensgesellschaft bietet darüber hinaus eine Reihe steuerlicher Vorteile gegenüber dem Erwerb einer Immobilie durch eine Privatperson, wie:

1. Die Vermögensgesellschaft ist von der für alle nicht ansässigen Personen (Nicht-Residenten), Inhaber von Immobilien in Spanien, vorgeschriebenen jährlichen Einkommen- und Vermögensteuererklärung, befreit.
   
2. Im Falle der Übertragung einer Immobilie seitens einer Vermögensgesellschaft an einen Dritten hat diese den für die nicht ansässige Verkäufer vorgeschriebenen Einbehalt in Höhe von 5 % auf den Verkaufspreis nicht zu tragen.
   
3. Der Gewinn oder Vermögenszuwachs aus dem Verkauf einer Immobilie seitens einer Vermögensgesellschaft, immer wenn mehr als ein Jahr ab Erwerb verstrichen ist, wird zum Sondersatz von 15 % besteuert, anstatt zu dem für alle natürlichen, nicht ansässigen, Personen vorgeschriebenen Satz von 35 %.
   
4. Da die Übertragung einer Immobilie in der autonomen Region der Balearen der Zahlung, seitens des Käufers, von 7 % auf den Verkaufspreis in Konzept der Grunderwerbssteuer unterliegt, besteht die Möglichkeit, die Gesellschaftsanteile oder Aktien der Vermögensgesellschaft, Eigentümerin der Immobilie, zu verkaufen, anstatt die eigentliche Immobilie. Der Verkauf oder die Übertragung von Gesellschaftsanteilen oder Aktien unterliegt keiner Grunderwerbssteuer, ausgenommen in dem in Artikel 108.2.1 des Wertpapiergesetzes (Ley del Mercado de Valores) dargelegten Fall.

Dieser Artikel wurde nach dem besten Wissen und Verständnis seines Verfassers erstellt und ordnet sich in jedem Moment einem besser Begründeten unter.

Autor: RA Manuel Cerdó Haitz

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