Autor: Lutz Minkner

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Steuern des Käufers

Einmalige und jährliche Steuern

Spanien ist kein Niedrigsteuerland! Das merkt der Immobilienerwerber schon, wenn ihm der Notar oder die eingeschaltete Gestoria die Abrechnung für die Erwerbsnebenkosten präsentiert.

Überschlägig betragen die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar-, Register- und Gestoriakosten fast 10% des Kaufpreises. Aber mit diesen einmaligen Kosten ist es nicht getan. Jährlich sind die Gemeindesteuern – vergleichbar mit der deutschen Grundsteuer – und Einkommen- und Vermögenssteuern fällig. Es empfiehlt sich, mit der Abwicklung dieser Steuern einen auf Mallorca ansässigen Rechtsanwalt, Steuerberater oder eine Gestoria zu beauftragen.

Die Steuern und Kosten des Immobilienerwerbs und danach

a)  einmalige Steuern

Beim Verkauf von Immobilien zu Wohnzwecken fallen 7% Mehrwertsteuer an (I.V.A.) oder 7% Grunderwerbsteuer (in Spanien Vermögensübertragungssteuer - ITP – genannt) an. Beide Steuerarten können nie nebeneinander entstehen, sondern sind alternativ: Mehrwertsteuer ist zu zahlen, wenn es sich um den Erstverkauf einer fertig gestellten Immobilie handelt und der Verkäufer Bauträger ist.

Beim Verkauf unter Privatpersonen und Wiederverkäufern sind 7% Grunderwerbsteuer fällig. Hat das Verkaufsobjekt keine Räumlichkeiten zu Wohnzwecken, sondern gewerblich zu nutzende Räume, Ladengeschäfte, Garagen oder Baugrundstücke fallen sogar 16% Mehrwertsteuer an. Ist Mehrwertsteuer zu zahlen, entsteht zusätzlich eine Beurkundungssteuer in Höhe von 0,5%.

Als weitere Steuer fällt bei jedem Verkauf auch die von der jeweiligen Gemeinde liquidierte Wertzuwachssteuer (Plusvalia) an. Sie wird berechnet auf der Basis des Katasterwertes von Grund und Boden – nicht der Baulichkeiten! – und dem Zeitablauf seit dem letzten Veräußerungsvorgang. Nach dem spanischen Gesetz ist Schuldner der Wertzuwachssteuer der Verkäufer (denn er hatte ja den wirtschaftlichen Vorteil des Wertzuwachses); in der Rechtspraxis auf Mallorca jedoch wird die Steuer regelmäßig auf den Käufer abgewälzt.

Häufig wird die Plusvalia verwechselt mit der vom Verkäufer im Rahmen der Einkommenssteuer zu zahlender Gewinnsteuer (vgl. dazu die Ausführungen von Marcos Vera Stein). Die Wertzuwachssteuer wird nicht erhoben bei der Übertragung von Boden in ländlichen Gebieten (suelo rustico), bei der Übertragung einer Immobilie an einen Ehegatten oder Kinder in der Erfüllung eines Urteils über die Nichtigkeit, Trennung oder Scheidung einer Ehe, bei der Begründung oder Übertragung von Dienstbarkeiten und bei der Einbringung von Immobilien anlässlich von Gesellschaftsfusionen oder –spaltungen. Bei Schenkungen oder Erbschaft hat der Erwerber stets die Plusvalia zu zahlen.

b)  jährliche Steuern

Jährlich wird eine so genannte Immobiliesteuer ( IBI ) – vergleichbar mit der deutschen Grundsteuer – fällig. Steuertatbestände sind nicht nur das Eigentum an Immobilien, sondern auch dingliche Rechte wie z.B. der Nießbrauch. Berechnungsgrundlage sind der Katasterwert von Grund und Boden sowie der sich darauf befindlichen Baulichkeiten. Der Steuersatz ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich.

Überrascht sind viele nicht residente Immobilienkäufer darüber, dass sie in Spanien aufgrund ihres Immobilieneigentums verpflichtet sind, jährlich eine Einkommen- und Vermögensteuer erklärung abzugeben.

Für Immobilien gilt nach dem deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommen das so genannte Belegenheitsprinzip. Danach hat der Staat das Besteuerungsrecht, in dem die Immobilie liegt. Damit werden Einkünfte aus Immobilien, die sich in Spanien befinden, vom spanischen Fiskus veranlagt. Gleiches gilt für die Vermögensteuer in Spanien befindlicher Immobilienvermögen.

Diese beschränkte Steuerpflicht des Nichtresidenten hat für die Einkommensteuer folgende Auswirkungen: Für die Immobilie wird ein fiktiver Mietvertrag (Eigennutzungsvorteil) angesetzt und mit einem Steuersatz von 25% besteuert. Der fiktive Mietvertrag wird mit 2% des Katasterwertes der Immobilie angesetzt oder mit 1,1%, wenn der Katasterwert nach dem 01.01.1994 neu festgesetzt worden ist.

Beispiel: Die Immobilie hat einen Katasterwert von 300.000 €, der 1996 neu festgesetzt wurde. Der fiktive Mietvertrag beträgt somit 3.300 €. Darauf sind 25% Steuern zu zahlen; ergo beträgt die jährliche Einkommensteuer 825 €.

Bei der Berechnung der Vermögensteuer wird nur dann auf den Katasterwert abgestellt, wenn kein höherer Wert bekannt ist. Ergibt sich z.B. aus der Kaufurkunde ein höherer Wert als der Katasterwert, so bildet der beurkundete Wert die Bemessungsgrundlage. Die Vermögensteuer beträgt 0,2% bis 0,3% der Bemessungsgrundlage.

Beispiel: Katasterwert der Immobilie 300.000 €, beurkundeter Kaufpreis 800.000 €. Bemessungsgrundlage damit 800.000 €, darauf 0,3% = jährliche Vermögensteuer 2.400 €.

In unserem Beispielfall für eine Immobilie mit einem Katasterwert von 300.000 € und einem beurkundeten Kaufpreis von 800.000 € beträgt die jährliche Einkommensteuer 825 €, die jährliche Vermögensteuer 2.400 €, die Gesamtsteuerlast insgesamt 3.225 €.

Einkommen- und Vermögensteuererklärungen werden in Spanien in einem Formular (Nr. 214) abgegeben.

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