Quelle:

Mallorca Magazin

Autor:
Jaime Lamas, Rechtsanwalt in Palma,
Vizehonorarkonsul von Österreich.

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Verkauf und Vererbung von Immobilien in Spanien

Bezüglich des Verkaufs muss vor allem auf einen wichtigen steuerlichen Punkt aufmerksam gemacht werden: Falls der Verkäufer eine natürliche Person oder eine ausländische Gesellschaft sein sollte, wird von dem offiziellen Kaufpreis, der in der notariellen Kaufurkunde eingetragen wird, ein Betrag einbehalten, der 5 Prozent des Kaufpreises entspricht. Dieser wird im Namen des Verkäufers beim Finanzamt als Depot zur Deckung der eventuell anfallenden Gewinnsteuer eingezahlt. Der Verkäufer muss sich danach mit dem Finanzamt in der Verbindung setzten und mit diesem abrechnen. Diese Formel findet bei einem Verkauf durch eine Gesellschaft keine Anwendung.

Bei einer Vererbung einer Immobilien in Spanien, und zwar die Vererbung zwischen natürlichen Personen. Falls also der Eigentümer der Immobilie eine natürliche Person sein sollte, muss vorab festgehalten werden, dass sich die Abwicklung nach der Staatsangehörigkeit des Verstorbenen richtet. Handelte es sich um einen deutschen Staatsbürger, muss die Erbschaft ergo gemäß deutschen Gesetzen abgewickelt werden. Falls kein in Spanien errichtetes Testament vorliegen sollte, muss dem Notar und dem Grundbuchamt entweder ein in Deutschland ausgestellter Erbschein oder ein in Deutschland erstelltes Testament, versehen mit der Apostille des Haager Abkommens, vorgelegt werden. Ein anderer wichtiger Punkt besteht darin, dass eine Erbschaft in Spanien innerhalb von sechs Monaten nach Ableben des Erblassers notariell angenommen werden muss. Um den Erben die Abwicklung zu vereinfachen, wird den ausländischen Immobilienbesitzern geraten, in Spanien vor einem Notar ein öffentliches Testament für ihre in Spanien befindlichen Güter und Rechte zu errichten.

Bedeutsam auch die Festlegung des Wertes der Immobilie in der notariellen Erbschaftsannahmeurkunde. Hier muss berücksichtigt werden, dass das Finanzamt, falls der Wert von den Erben zu niedrig angesetzt wird, eine neue Schätzung vornehmen und erneut zur Kasse bitten kann.

Auch die Erbschaftsteuer hat in vielen Fällen zu großer Verwirrung geführt. Oft erklären uns unsere Mandanten, dass sie gehört hätten, dass die Erbschaftssteuer in Spanien extrem hoch ist. Es ist richtig, dass das „Erben“ noch nie preiswert war, jedoch ist diese Aussage in den meisten Fällen übertrieben. In groben Zügen muss festgehalten werden, dass die Erbschaftssteuer in Spanien progressiv ist. Die zu zahlende Steuern beginnen mit einem Steuersatz von 7,65 Prozent (bis zu einer Erbmasse von 7993 Euro) und enden mit einem Höchstsatz von 34 Prozent bei einer Erbmasse von 795.555 Euro.

Diese generellen Steuersätze gelten für Verwandte des ersten Grades. Die Freibeträge in diesen Fällen sind extrem niedrig, gerade mal 15.956 Euro zwischen Eltern und Kindern. Im Falle, dass Angehörige zweiten Grades erben, erhalten diese sogar nur einen Freibetrag von 7.993 Euro, Erben, die mit dem Erblasser nicht verwandt sind, erhalten keinen Freibetrag.

Bei der Berechnung der Erbschaftssteuer spielt auch das schon bestehende Vermögen des Erben eine Rolle. Sollte der Erbe ein Vermögen besitzen, das mehr als 402.678 Euro beträgt, muss im Falle eines Erben, der keine familiären Verbindungen zu den Erblasser hatte, die berechnete Erbschaftsquote mit 1,5882 bzw. 2,0 multipliziert werden. Sollte das Vermögen des Erben jedoch mehr als 4.020.770 Euro wert sein, muss bei Erben ersten Grades die Erbschaftssteuer mit 1,2, bei Erben zweiten Grades mit 1,9059 und bei Erben ohne familiäre Beziehungen mit 2,4 multipliziert werden.

In diesen Fällen ist die Aussage, „in Spanien ist das Erben teuer“, richtig. Die Anwendung dieser Formeln ist jedoch sehr selten, da die meisten Ausländer in Spanien lediglich eine Ferienimmobilie besitzen.

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