Autor: Marcos Vera-Stein

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Was bleibt übrig?

Steuern des Immobilienverkäufers

Der Verkauf einer in Spanien gelegenen Immobilie durch einen Nicht-Residenten hat einige steuerliche Konsequenzen, die jedem Investor bekannt sein sollten.

Die erste steuerliche Folge tritt bereits bei der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags (Escritura) ein. Und zwar, weil der Käufer gesetzlich dazu verpflichtet ist, 5% des Betrages einzubehalten, der als Kaufpreis angegeben wird. Das bedeutet, dass der Verkäufer zunächst einmal nur 95% des Verkaufspreises erhalten wird.

In der Praxis wird sich der Notar selbst darum kümmern, dass diese Rückbehaltung tatsächlich vorgenommen wird.

Es gibt allerdings zwei Situationen, in welchen der Verkauf von dieser Rückbehaltung befreit ist:

1. Wenn die betreffende Immobilie sich bereits vor dem 31.12.1986 im Eigentum des Verkäufers befunden hat. Dies ist leicht durch eine Grundbuchauskunft zu belegen.
2. Wenn der Verkäufer zum Zeitpunkt der Unterzeichnung nachweisen kann, dass er steuerlich Resident in Spanien ist. Dies erfolgt durch Vorlage der Residentenkarte (Ausweis ausländischer Residenten in Spanien) beim Notar oder durch eine zu diesem Zweck vom Finanzamt ausgestellte Bescheinigung.

Die Rückbehaltung ist keine Steuer. Sie ist lediglich eine Vorwegnahme einer auf den möglichen, aber im Augenblick nicht bekannten Gewinn zu zahlender Steuer, den der Verkäufer möglicherweise durch den Verkauf der Immobilie erzielt hat. Diese Rückbehaltung dient zugleich als Sicherheit für das Finanzamt angesichts der Schwierigkeiten, die das Finanzamt mit der Einforderung von Schulden von Personen hat, die keinen Wohnsitz oder sonstige wirtschaftliche Interessen in Spanien haben. Es soll damit verhindert werden, dass der Verkäufer den gesamten Verkaufspreis kassiert und das Land für immer verlässt, ohne zuvor an der Kasse des Finanzamts zu erscheinen. Dies erklärt auch, weshalb die Verpflichtung der Rückbehaltung und deren Einzahlung in vollem Umfang dem Käufer aufgebürdet wird, da dieser ja Güter in Spanien besitzt (nämlich die erworbene Immobilie), um für die Schuld in Anspruch genommen werden zu können.

Für das Errechnen des steuerlichen Gewinns des Verkaufs wird zuerst der Wert des Erwerbs ermittelt, der sich aus dem früheren aus der Kaufurkunde ersichtlichen Preis ergibt, zu welchem alle diesbezüglichen Kosten addiert werden, wie Honorare für Notar und Rechtsanwalt, Steuern wie Grunderwerbssteuer oder ggf. MWSt.., die Wertzuwachssteuer der Gemeinde, falls sie der Käufer bezahlt hat, und die Gebühren des Grundbuchregisters; und zu diesem wird der Wert von Verbesserungen, Erweiterungen und letztlich allen Investitionen und Bauten hinzugezählt, die an der Immobilie vorgenommen wurden. Diese Investitionen müssen durch die entsprechenden offiziellen Rechnungen belegt werden.

Auf diese Weise ergibt sich der Wert des Kaufes, von dem wiederum die Abschreibungen wegen Wertminderung des Gebäudes mit 2% pro Jahr abzuziehen sind.

Nun gibt es drei mögliche Situationen:

1. Die Immobilie wurde vor dem 31. Dezember 1986 erworben und an ihr wurden seitdem keine Verbesserungen vorgenommen: In diesem Fall ist jeglicher Gewinn gesetzlich von der Zahlung der Steuer befreit. Auch die Rückbehaltung von 5% muss nicht vorgenommen werden.
2. Die Immobilie ist zwischen dem 01.01.1987 und dem 31.12. 1994 erworben worden: In diesem Fall können einige Koeffizienten berücksichtigt werden, die den erzielten Gewinn mindern. Einer dieser Koeffizienten beträgt 11,11% für jedes Jahr, welches zwischen dem Datum des Erwerbs und dem 31.12.1996 liegt, wobei aufgerundet wird. Das heißt, wenn zum Beispiel die Immobilie am 25.06.1990 erworben wurde, sind bis 1996 sieben Jahre verstrichen, von welchen zwei nicht angerechnet werden, verbleiben also fünf.

Der Minderungskoeffizient beträgt somit 5 x 11,11% = 55,55%. Der steuerliche Gewinn wird um 55,55% vermindert, oder umgekehrt, es werden nur 44,45% des Gewinns versteuert.

Außerdem kann ein weiterer Koeffizient auf den Wert des Erwerbs zum Zuge kommen, der diesen Wert erhöht (das Gesetz bezeichnet dies als „Aktualisierung“ ), welcher vom Zeitpunkt des Kaufes oder der vorgenommenen Verbesserung abhängt. Der aktuelle Koeffizient für jedes neue Jahr wird jährlich im Allgemeinen Haushaltsgesetz des Staates (Ley de Presupuestos Generales del Estado) veröffentlicht.

1. Die zu verkaufende Immobilie wurde nach dem 01.01.1995 erworben: In diesem Falle kommen nur die Aktualisierungskoeffizienten zur Anwendung.

Im zweiten Fall kommen also zwei Vorschriften zum Zuge: Die des alten Gesetzes mit seinen Minderungskoeffizienten und die des neuen Gesetzes, welches aus der Reform von 1998 hervorging, mit den Aktualisierungskoeffizienten.

Das neue Gesetz ersetzte nicht das alte, weshalb bei Immobilien, die zwischen 1987 und 1994 erworben wurden, zwei Arten von Korrekturkoeffizienten zur Anwendung kommen: Solche die den Gewinn mindern und der Aktualisierungskoeffizient, der angewandt wird, um den Wert des Erwerbs zu erhöhen.

Das alte Gesetz ist zweifelsohne viel vorteilhafter, da mit seinen Koeffizienten nach 10 Jahren alle Verkäufe, gleichgültig mit welchem Gewinn, von der Steuer befreit bleiben. Alle Immobilien, die sich im Jahr 1996 10 Jahre oder mehr im Eigentum des Verkäufers befanden, also bereits vor 1986, sind von den Steuern befreit.

Nachdem der aktualisierte Wert ermittelt ist, können wir den Veräusserungswert berechnen, indem vom Verkaufspreis ausgegangen wird, von welchem die Kosten des Verkaufs in Abzug gebracht werden, wie z.B. die Kommission des Immobilienmaklers oder Vermittlers (für diese Leistungen muss eine Rechnung vorhanden sein) und die Wertzuwachssteuer der Gemeinde.

Die Differenz zwischen dem aktualisierten Wert des Erwerbs und dem Veräusserungswert ergibt den steuerlichen Gewinn. Dieser Gewinn wird mit 35% besteuert, womit die zu zahlende Steuer ermittelt werden kann. Dem können wir die 5% des Verkaufspreises gegenüberstellen, der uns seitens des Käufers zurückbehalten wurde. Ergibt sich eine negative Differenz, können wir vom Finanzamt die Rückerstattung des überschüssigen Betrags verlangen. Ist die Differenz positiv, muss dieser Betrag an das Finanzamt gezahlt werden. Die Frist für die Bezahlung beträgt vier Monate gerechnet vom Datum der Unterzeichnung des Kaufvertrages.

Angesichts dieser Darlegungen können wir versichern, dass es für Residenten sehr vorteilhaft ist, Immobilien in Spanien mittels einer spanischen Gesellschaft zu erwerben. Der wesentlichste Vorteil neben der Vermeidung der jährlichen Zahlung der Vermögenssteuer und der Einkommenssteuer von Nicht-Residenten ist, dass der Gesellschaft als Verkäufer der Immobilie nicht die Rückbehaltung von 5% abgezogen wird. Hinzu kommt, dass der eventuelle Gewinn mit 15% statt mit 35% besteuert wird, welch letzterer bei natürlichen Personen zum Zuge kommt, die Nicht-Residenten sind. Dies ergibt sich aus den Vorschriften des neuen Régimen de las Sociedades Patrimoniales (Gesetz Nr. 46/2002). Dieses Sondergesetz trat am 1. Januar 2003 in kraft und ist auf alle Gesellschaften anzuwenden, deren Aktiva zu mehr als 50% aus Werten oder Immobilien bestehen, die nicht wirtschaftlichen Aktivitäten dienen, und wenn die Gesellschaft weniger als zehn Gesellschafter hat oder sich in Familienbesitz befindet.

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