Was tun, wenn Mängel am Bau auftauchen?

Guter Schutz für den Käufer, falls versteckte Probleme auftreten.

Nach Fertigstellung des Hauses muss der Eigentümer die so genannte notarielle Neubauerklärungsurkunde unterzeichnen, damit das Haus im Grundbuch eingetragen werden kann. Diese notarielle Urkunde ist demnach der Eigentumstitel des Hauses. Nach Vorlage des Bauabnahmezertifikats des Architekten und der Baugenehmigung muss das Haus oder Gebäude ausreichend beschrieben werden. In dieser Erklärung wird auch angegeben, dass das Haus errichtet worden ist und in dieser Hinsicht keinerlei Schulden bestehen. Diese Neubauerklärung kann auch während der Bauphase durchgeführt werden. Auf diese bestehen die Banken für den Fall, dass der Eigentümer für den Bau des Hauses eine Hypothek aufnimmt.

Nach Erstellung der vorgenannten notariellen Urkunde muss bei der Gemeindeverwaltung die Bauabnahme beantragt werden. Hier wird durch die Gemeinde überprüft, ob das Haus den eingereichten Plänen entspricht. Letztendlich kann bei der zuständigen Behörde die Bewohnbarkeitsbescheinigung beantragt werden. Dieses Dokument bescheinigt die Bewohnbarkeit des fertig gestellten Hauses, und zwar sowohl in physischer als auch in rechtlicher Hinsicht.

Zur Erlangung dieses Schriftstückes ist die Vorlage folgender Papiere notwendig: Bauabschlussbescheinigung, Neubauerklärungsurkunde, Baugenehmigung und Antrag auf Bewohnbarkeitsbescheinigung. Diese Bewohnbarkeitsbescheinigung und die ergänzenden Dokumente ermöglichen den Anschluss an das gemeindliche Wassernetz und die Erlangung des endgültigen Stromzählers.

Wenn es um den Hausbau geht, muss auch das Thema der Baumängel bzw. der Haftung des Konstrukteurs und des Eigentümers angeschnitten werden. Das spanische Recht setzt für den Konstrukteur und den Architekten äußerst strenge Maßstäbe hinsichtlich ihrer Verantwortlichkeit für Mängel an, die die bauliche Einrichtung oder den Grund und Boden auf dem diese errichtet wurde, betreffen. Grundsätzlich haftet der Konstrukteur zehn Jahre lang für mögliche Baumängel, wobei diese Frist ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung des Bauwerks zu laufen beginnt. Sollten Baumängel entstanden sein, weil der Konstrukteur sich nicht an die vertraglich festgelegten Bedingungen gehalten hat, beträgt diese Frist sogar 15 Jahre.

Der Architekt haftet zehn Jahre lang für Mängel, die entstehen weil der Grund und Boden nicht entsprechend geeignet war. Es wird angenommen, dass er aufgrund seiner fachlichen Ausbildung wissen muss, ob genug Widerstandsfähigkeit gegeben ist. Es ist schwer zu bestimmen, ob die Baumängel tatsächlich auf fahrlässiges Verhalten des Konstrukteurs im Zuge der Ausführung der Baumaßnahmen oder des Architekten im Rahmen der Projekterstellung und Bauleitung zurückzuführen sind. Es empfiehlt sich, beide zu verklagen, damit während der Phase der Beweisaufnahme die Verantwortlichkeit eines jeden bestimmt werden kann. Die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes ist eindeutig: Wenn die Haftung eines jeden nicht genau abgegrenzt werden kann, haften beide gesamtschuldnerisch.

Wer ist nun zur Forderung von Schadensersatz berechtigt? Grundsätzlich der Eigentümer bzw. Nacheigentümer der Immobilie, bei Eigentümergemeinschaften der Präsident derselben.

Auch Mieter sind zur Forderung von Schadenersatz berechtigt, haben aber logischerweise die Reklamation gegen den Eigentümer zu richten, der wiederum gegen den Konstrukteur oder den Architekten vorgehen kann.

In Art. 1907 des Zivilgesetzbuches ist festgelegt, wann die Möglichkeit einer Reklamation nicht gegeben ist: Wenn die Mängel dadurch verursacht wurden, dass notwendige, vom Eigentümer vorzunehmende Reparaturarbeiten nicht durchgeführt worden sind. Gemäß Art. 1484 des Zivilgesetzbuches ist der Verkäufer zur Beseitigung der versteckten Baumängel des veräußerten Objektes verpflichtet, wenn diese dazu führen, dass das Objekt seinen Zweck nicht mehr erfüllt oder offensichtlich ist, dass der Käufer die Immobilie in Kenntnis der Mängel nicht oder nur gegen weniger Geld erworben hätte. Der Verkäufer haftet dem Käufer gegenüber sogar dann, wenn er nicht bösgläubig gehandelt hat, ihm die Mängel also nicht bekannt waren. Für die nicht versteckten Mängel, die für den Käufer erkennbar waren, haftet der Verkäufer nicht. Das spanische Recht, Art. 1486, lässt dem Käufer zwei Möglichkeiten offen: Entweder er kann vom Vertrag zurücktreten, wobei ihm dann die entstandenen Kosten zurückzuerstatten sind, oder er kann eine den Mängeln gerechtwerdende Minderung des Kaufpreises verlangen, deren Umfang durch ein Sachverständigengutachten zu bestimmen ist. Hat der Verkäufer außerdem im bösen Glauben gehandelt, kann der Käufer, sollte er sich für die Auflösung des Vertrages entscheiden, neben der Rückerstattung seiner Auslagen zusätzlich noch Schadenersatz verlangen. Es muss dabei noch ausdrücklich hervorgehoben werden, dass der Mangel wirklich versteckt sein muss, auf der anderen Seite aber auch eine gewisse Qualitätsminderung vorhanden sein muss. Ein leichter Mangel darf niemals zur Auflösung des Kaufvertrages führen, darin sind sich Gesetz und Logik einig.

Wichtig ist auch die Frist, innerhalb derer der Käufer gegen den Verkäufer vorgehen kann: Das spanische Recht ist da strenger als manche ausländische Gesetzgebungen, denn es gestattet lediglich eine Frist von sechs Monaten ab Übergabe des Objekts.